Klug anlegen Zeit: Immobilien 2025 – kaufen oder weiter mieten?

Im Podcast von Klug anlegen Zeit: Die aktuelle Position zu Immobilien 2025

Der Zeit-Podcast „Klug anlegen" beschäftigt sich intensiv mit der Frage, wie sich die veränderte Zinslandschaft auf Immobilienfinanzierungen auswirkt. Die Ausgangslage ist klar: Nach Jahren mit Rekordniedrigzinsen mussten Käufer und Käuferinnen seit 2022 mit deutlich höheren Finanzierungskosten rechnen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hob ihren Leitzins mehrfach an, was die Kreditkonditionen massiv verschärfte. Doch inzwischen deuten erste Zinssenkungen auf eine Trendwende hin.

Die zentrale Frage lautet: Reichen die sinkenden Zinsen aus, um Immobilienkäufe wieder wirtschaftlich attraktiv zu machen? Der Podcast arbeitet heraus, dass es weniger um absolute Renditen geht als vielmehr um die Vergleichbarkeit zwischen Mieten und Kaufen. In Zeiten niedriger Mieten und hoher Kaufpreise hatte die Miete klare Vorteile. Doch mit anziehenden Mietpreisen und fallenden Hypothekenzinsen verschieben sich die Kalkulationen erheblich.

Was wir dazu sagen: Renditerechnung neu bewerten

Die Analyse des Zeit-Podcasts greift eine wichtige Diskrepanz auf: Während Experten und Expertinnen lange von einer „Rentabilitätslücke" sprachen, zeigt sich jetzt ein differenzierteres Bild. Die sogenannte Mietrendite – also die jährliche Mieteinnahme geteilt durch den Kaufpreis – wird durch sinkende Hypothekenzinsen wieder attraktiver. Doch das ist nur die halbe Wahrheit.

Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung: Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer), Instandhaltungsreserven, Versicherungen und Steuern müssen gegen die Rendite aufgerechnet werden. Hinzu kommt die psychologische Komponente – der Wunsch nach Sicherheit und Eigenverantwortung, die eine reine Renditerechnung nicht erfasst. Wir sehen in der Podcast-Analyse eine wichtige Kalibrierung: Nicht jede Immobilie ist eine gute Kapitalanlage, aber nicht jede ist auch ein Spekulationsobjekt.

Ein weiterer Punkt verdient Aufmerksamkeit: Die regionalen Unterschiede sind erheblich. In Metropolen wie München, Köln oder Hamburg sieht die Renditerechnung anders aus als in strukturschwachen Regionen. Der Podcast betont zu Recht, dass pauschale Aussagen wenig hilfreich sind. Eine Immobilie in Leipzig kann eine exzellente Kapitalanlage sein, während die gleiche Investition in Berlin scheitern kann – und umgekehrt. Wer sich mit dem Thema Standortanalyse vor dem Immobilienkauf auseinandersetzt, trifft fundierte Entscheidungen.

Das sagen die Zahlen: Vergleich Miete vs. Kauf

Quelle: Deutsche Bundesbank, Institut für Wirtschaftsforschung (ifo), Finanztip (Stand: 2025)

Konkretes Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus in der Praxis

Nehmen wir ein realistisches Szenario aus dem Münchner Umland: Ein Einfamilienhaus kostet 600.000 Euro. Der Käufer bringt 150.000 Euro Eigenkapital mit (25 %), benötigt also einen Kredit über 450.000 Euro.

Szenario 1: Kaufen (2025)

• Kaufpreis: 600.000 Euro
• Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer): ca. 60.000 Euro
• Eigenkapital: 150.000 Euro
• Kreditbetrag: 450.000 Euro
• Hypothekenzins: 3,8 % (realistisch für 2025)
• Kreditlaufzeit: 30 Jahre, monatliche Rate: ca. 2.100 Euro
• Instandhaltungsrücklage (1 % p.a. des Kaufpreises): ca. 500 Euro/Monat
• Gesamtmonatliche Belastung: ca. 2.600 Euro

Szenario 2: Mieten (2025)

• Vergleichbare Mietwohnung/-haus im Münchner Umland: ca. 2.200 Euro Kaltmiete
• Das gesparte Eigenkapital (150.000 Euro) wird in ein breit gestreutes ETF-Portfolio investiert
• Angenommene Rendite: 6 % p.a. (historischer Durchschnitt globaler Aktien-ETFs)
• Monatliche Differenz zur Kaufvariante: ca. 400 Euro → ebenfalls investiert

Das Ergebnis nach 20 Jahren: Beim Kauf verfügt der Eigentümer über ein weitgehend schuldenfreies Objekt mit einem prognostizierten Wert von rund 800.000 bis 850.000 Euro (bei 1,8 % jährlicher Wertsteigerung). Der Mieter hingegen hätte sein Kapital im ETF-Portfolio auf rund 700.000 bis 750.000 Euro anwachsen sehen – ohne den Aufwand von Instandhaltung, Eigentümerverantwortung und regionaler Bindung. Der Unterschied ist real, aber geringer als viele erwarten.

Der Preis-Miete-Multiplikator: Das unterschätzte Werkzeug

Ein zentrales Instrument bei der Kaufentscheidung ist der sogenannte Preis-Miete-Multiplikator. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten ein Käufer für eine Immobilie aufwendet. Die Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.

• Multiplikator unter 20: Kauf klar vorteilhaft
• Multiplikator 20 – 25: Kauf tendenziell sinnvoll
• Multiplikator 25 – 30: Kauf und Miete in etwa gleichwertig
• Multiplikator über 30: Mieten statistisch günstiger

In München liegt der Multiplikator aktuell bei 35 bis 45, in Leipzig bei 18 bis 22, in Dresden bei 20 bis 25. Diese Zahlen erklären, warum sich der Immobilienkauf in ostdeutschen Städten 2025 wieder lohnen kann, während im Großraum München die Mietentscheidung rational bleibt – zumindest aus rein finanzieller Perspektive.

Was der Podcast richtig macht – und wo wir ergänzen

Klug anlegen Zeit liefert eine solide Grundlage für die Entscheidungsfindung. Was der Podcast zu Recht betont: Es gibt keine universelle Antwort. Was wir ergänzen möchten: Die steuerliche Dimension wird im Format naturgemäß vereinfacht. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage (also zur Vermietung) erwirbt, profitiert von Abschreibungsmöglichkeiten (AfA), Werbungskostenabzügen und unter Umständen von der Steuerfreiheit des Verkaufsgewinns nach zehn Jahren Haltedauer. Diese Faktoren können die Renditerechnung erheblich verbessern – sind aber komplex und individuell verschieden.

Außerdem verdient die Frage nach der Inflationsschutzfunktion von Immobilien mehr Gewicht. In einem Umfeld mit strukturell höherer Inflation, wie wir es seit 2021 erleben, sind Sachwerte mit realen Gegenwerten – also Boden und Bausubstanz – langfristig stabiler als reine Geldwerte. Die Rückzahlung eines Kredits in nominal gleichbleibenden Raten wird bei Inflation real günstiger. Dieser „Inflationsvorteil" für Immobilienkäufer wird oft unterschätzt.

Unser Fazit: 2025 ist kein Jahr für Pauschalurteile

Die Frage „Kaufen oder Mieten?" lässt sich 2025 nicht mit einem Satz beantworten – das zeigt auch der Podcast von Klug anlegen Zeit. Was sich sagen lässt: Die Rahmenbedingungen für den Kauf haben sich gegenüber 2022 und 2023 verbessert. Sinkende Hypothekenzinsen, leicht nachgebende Kaufpreise in einzelnen Regionen und weiter steigende Mieten verschieben das Gleichgewicht zugunsten des Kaufens – aber nicht überall und nicht für jeden.

Wer kaufen möchte, sollte folgende Punkte prüfen:

• Mindestens 20 % Eigenkapital vorhanden (besser 25 – 30 %)
• Preis-Miete-Multiplikator unter 25 in der Zielregion
• Geplante Haltedauer von mindestens 10 Jahren
• Monatliche Rate nicht mehr als 35 % des Nettoeinkommens
• Instandhaltungsrücklage von 1 % des Kaufpreises pro Jahr eingeplant

Wer diese Kriterien erfüllt, für den ist 2025 ein durchaus günstiger Zeitpunkt, die Kaufentscheidung ernsthaft zu prüfen. Für alle anderen gilt: Gut gewählte Miet- plus Investitionsstrategie ist keine Niederlage – sondern oft die klügere Entscheidung.