Immobilienpreise: Wachstum verlangsamt sich deutschlandweit

Rund 3,1 Prozent Preiswachstum im Jahresdurchschnitt – das klingt nach Erholung, doch hinter dieser Zahl steckt eine tief gespaltene Realität auf dem deutschen Immobilienmarkt. Während Einfamilienhäuser in begehrten Lagen weiterhin Käufer finden und moderate Preisaufschläge verzeichnen, zeigt das Gros der Marktsegmente eine deutliche Verlangsamung, die Banken-Daten aus dem ersten Quartal dieses Jahres jetzt schwarz auf weiß belegen.

Wo die Preise noch steigen – und wo sie stagnieren

Die aktuellen Auswertungen mehrerer deutscher Kreditinstitute, darunter Daten der Deutschen Bundesbank und Erhebungen des Statistisches Bundesamt, zeichnen ein differenziertes Bild: Der bundesweite Preisindex für Wohnimmobilien ist im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 3,1 Prozent gestiegen. Klingt solide – doch im Vergleich zu den Wachstumsraten von sechs bis acht Prozent, die in früheren Boomjahren üblich waren, ist das eine erhebliche Abschwächung.

Besonders auffällig ist die Zweiteilung des Marktes: Während freistehende Einfamilienhäuser im Umland der großen Städte – insbesondere im Speckgürtel von München, Hamburg und Stuttgart – nach wie vor Preisaufschläge von bis zu fünf Prozent erzielen, stagnieren Eigentumswohnungen in vielen Innenstadtlagen regelrecht. In einigen B-Städten wie Magdeburg, Saarbrücken oder Kassel liegt die reale Preisentwicklung nach Abzug der Inflation sogar im negativen Bereich (Quelle: Bundesbank, ifo Institut).

Einfamilienhäuser: Das robuste Segment

Der Wunsch nach dem eigenen Haus mit Garten hat die Zinswende überstanden – wenn auch mit Blessuren. Viele Haushalte, die sich den Traum vom Eigenheim aufgeschoben hatten, sind mit dem Ende der extremen Zinsvolatilität und einer leichten Entspannung bei den Baufinanzierungskonditionen in den Markt zurückgekehrt. Die Bundesbank notiert für freistehende Einfamilienhäuser bundesweit ein Plus von 4,7 Prozent im Jahresvergleich – deutlich mehr als das Gesamtmarktmittel.

Getrieben wird diese Nachfrage durch demografische Faktoren: Die Generation der Millennials befindet sich in der Familienphase, sucht mehr Platz und weicht zunehmend auf das Umland aus. Dort sind die Preise zwar in absoluten Zahlen niedriger, doch die Dynamik ist spürbar. Plattformen für Immobilienbewertung berichten von durchschnittlichen Vermarktungszeiten unter 60 Tagen für Objekte in gutem Zustand – ein Wert, der in diesem Segment vergleichsweise niedrig ist (Quelle: Statista, Bundesbank).

Eigentumswohnungen unter Druck

Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus, besonders im mittleren und gehobenen Segment. Hohe Nebenkosten, gestiegene Hausgeldbelastungen durch Sanierungsrücklagen und die Unsicherheit rund um energetische Anforderungen drücken die Nachfrage. Das ifo Institut hat in seiner jüngsten Wohnungsmarktanalyse auf die besondere Belastung durch die verschärften Energieeffizienzvorschriften hingewiesen, die bei älteren Bestandswohnungen den effektiven Verkaufspreis nach unten drücken (Quelle: ifo Institut).

Die Datenlage: Was Banken wirklich sehen

Banken haben einen privilegierten Blick auf den Immobilienmarkt, weil sie nicht nur Transaktionspreise sehen, sondern auch Beleihungswerte, Schätzgutachten und Kreditausfallquoten auswerten. Die aktuelle Auswertung verschiedener Institute zeigt, dass sich die Zahl der Neufinanzierungen im ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorquartal um rund acht Prozent erhöht hat – ein positives Signal. Gleichzeitig stagniert das Volumen, weil die durchschnittliche Kredithöhe nicht im gleichen Maß gestiegen ist.

Das bedeutet: Mehr Menschen kaufen Immobilien, aber zu moderateren Preisen oder mit höherem Eigenkapitaleinsatz. Letzteres deutet darauf hin, dass weniger spekulative Käufer und mehr Eigennutzer den Markt prägen – eine strukturell gesündere, aber für das Preiswachstum weniger antreibende Käufergruppe (Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesbank).

Was die Banken-Daten über Risiken verraten

Neben den Preisdaten sind vor allem die Ausfallraten bei Immobilienkrediten ein wichtiger Frühindikator. Diese bewegen sich laut Bundesbank-Monatsberichten derzeit auf historisch normalem Niveau, was bedeutet: Keine Überhitzungssignale, aber auch kein Einbruch. Die Wertberichtigungen bei Gewerbeimmobilien hingegen sind gestiegen, weil viele Büro- und Einzelhandelsimmobilien nach wie vor strukturellen Gegenwind durch den Wandel der Arbeitswelt und den Onlinehandel spüren (Quelle: Bundesbank, DIW).

Wer profitiert, wer verliert

Die Verlangsamung des Preiswachstums ist keine neutrale Erscheinung – sie hat klare Gewinner und Verlierer, je nachdem, auf welcher Seite des Marktes man steht und in welchem Segment man agiert.

Gewinner: Eigennutzer und langfristige Investoren

Wer ein Haus kaufen möchte, um darin zu leben, profitiert von der moderateren Preisentwicklung. Der Marktzugang ist einfacher als noch vor zwei Jahren, weil Verkäufer realistischere Preisvorstellungen mitbringen und die Verhandlungsspielräume größer geworden sind. Käufer mit stabiler Einkommenssituation und ausreichend Eigenkapital finden aktuell ein Marktumfeld vor, das weniger von spekulativen Mitbewerbern dominiert wird.

Langfristige Investoren – also etwa Kapitalanleger, die auf einen Zeithorizont von zehn bis zwanzig Jahren setzen – sehen in der Stagnation eine mögliche Einstiegsgelegenheit, besonders in B-Städten, die demografisch stabile Fundamente aufweisen. Das DIW warnt jedoch vor übermäßigem Optimismus: Ohne echte Belebung der Neubautätigkeit und ohne Lohnwachstum, das die Nachfrage trägt, bleiben die Aufwärtspotenziale begrenzt (Quelle: DIW).

Verlierer: Projektentwickler und kurzfristige Spekulanten

Auf der Verliererseite stehen klar die Projektentwickler. Die Kombination aus hohen Baukosten – trotz leichter Entspannung bei manchen Materialien –, gestiegenen Finanzierungskosten und stagnierenden Verkaufspreisen drückt die Margen ins Negative. Mehrere mittelgroße Projektentwickler haben in den vergangenen Monaten Insolvenz angemeldet oder Projekte eingefroren. Das ifo Institut sieht hier keine kurzfristige Entlastung: Die Baugenehmigungszahlen sind derzeit weiterhin auf niedrigem Niveau, was mittel- bis langfristig zu einem verschärften Angebotsmangel führen dürfte (Quelle: ifo Institut, Statistisches Bundesamt).

Auch Spekulanten, die Immobilien mit kurzem Haltehorizont erworben haben, stehen unter Druck. Wer in den Jahren vor der Zinswende zu Hochpreisen eingekauft hat und jetzt verkaufen will oder muss, realisiert in vielen Fällen reale Verluste nach Abzug von Inflation und Transaktionskosten.

Regionale Unterschiede: Deutschland ist kein homogener Markt

Eine der wichtigsten Erkenntnisse der aktuellen Marktanalyse ist die wachsende regionale Divergenz. Deutschland hat nie einen einheitlichen Immobilienmarkt gehabt, aber die Spreizung hat in diesem Jahr nochmals zugenommen.

Süden und Nordseeküste: Noch robust

München, der Münchener Landkreis, Hamburg und die nordfriesische Küste – Sylt eingeschlossen – bleiben Märkte mit überdurchschnittlicher Nachfragedynamik. Besonders in diesen Regionen trägt die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte die Nachfrage. Der Münchener Markt verzeichnet Statista-Auswertungen für Einfamilienhäuser Quadratmeterpreise, die im Mittel weiterhin über 8.000 Euro liegen – ein Niveau, das Kaufentscheidungen auch hier erschwert, aber offenbar nicht verhindert (Quelle: Statista).

Ostdeutschland: Geteiltes Bild

In Ostdeutschland ist die Spanne besonders groß. Leipzig und Dresden zeigen sich mit Preiswachstum im Bereich von drei bis vier Prozent vergleichsweise dynamisch – getrieben durch Bevölkerungszuwachs, Hochschulen und wachsende Industrie-Ansiedlungen. Demgegenüber stagnieren oder fallen die Preise in strukturschwachen Regionen Sachsen-Anhalts, Mecklenburg-Vorpommerns oder Brandenburgs, wo Abwanderung und demographischer Wandel die Nachfrage dauerhaft dämpfen (Quelle: Bundesbank, DIW).

Das ifo Institut hat in seiner jüngsten regionalen Wohnungsmarktstudie darauf hingewiesen, dass staatliche Förderprogramme in strukturschwachen Regionen zwar helfen, aber nicht ausreichen, um den demografischen Grundtrend umzukehren. Eine ehrliche Einschätzung: In manchen Regionen ist ein leichter Preisrückgang kein Marktversagen, sondern Anpassung an die reale Bevölkerungsentwicklung (Quelle: ifo Institut).

Auswirkungen auf verwandte Wirtschaftssektoren

Der Immobilienmarkt ist ein Querschnittssektor – seine Schwäche oder Stärke strahlt auf zahlreiche andere Branchen aus. Baustoffhersteller, Handwerksbetriebe, Makler, Notare und Finanzdienstleister sind direkt betroffen. Das stagnierende Preiswachstum hat die Transaktionsvolumina gedämpft, was im Maklersegment zu einer spürbaren Konsolidierung geführt hat.

Indirekte Effekte zeigen sich im Konsum: Wer ein Haus kauft, investiert in der Regel auch in Einrichtung, Renovierung und Haushaltsgeräte. Eine stagnation oder Verlangsamung der Kaufaktivität dämpft daher auch den Einzelhandel in diesen Kategorien. Das DIW schätzt, dass ein Rückgang der Immobilientransaktionen um zehn Prozent einen gesamtwirtschaftlichen Multiplikatoreffekt von rund 0,2 Prozentpunkten auf das BIP-Wachstum hat – eine kleine, aber nicht vernachlässigbare Größe (Quelle: DIW).

Zum Vergleich: In anderen Sektoren der deutschen Wirtschaft zeigen sich derzeit unterschiedliche Signale. Während Infineon stärkeres Wachstum als prognostiziert erwartet und damit auf eine Belebung der industriellen Investitionen hindeutet, leidet die Baubranche weiter unter dem Abschwung. Auch Fraport verzeichnet Wachstum trotz Streiks und geopolitischer Unsicherheiten, was zeigt, dass andere Infrastruktursektoren robuster aufgestellt sind als das Bauwesen.

Finanzsektor: Zwischen Vorsicht und Chancen

Für den Bankensektor ist die aktuelle Lage zweischneidig. Einerseits steigt das Neugeschäft bei Baufinanzierungen moderat, was Zinserträge generiert. Andererseits erfordern die anhaltend schwachen Gewerbeimmobilienmärkte erhöhte Risikovorsorge. Mehrere Landesbanken haben ihre Bewertungsmodelle für Büro- und Einzelhandelsimmobilien in diesem Jahr nach unten angepasst (Quelle: Bundesbank).

Interessant ist die Parallele zu anderen Wachstumsdiskussionen im Gesundheits- und Pharmasektor: Novo Nordisk hebt Ausblick an – Abnehmpillen treiben Wachstum – ein Sektor, der strukturell expandiert. Im Immobiliensektor fehlen solche strukturellen Treiber derzeit, was die Zurückhaltung der institutionellen Investoren erklärt.

Ausblick: Was die zweite Jahreshälfte bringen könnte

Ökonomen sind sich in einer Sache einig: Für einen echten Preisaufschwung fehlen die Voraussetzungen. Die Kombination aus noch immer erhöhten Bauzinsen – der Zehnjahres-Referenzzins bewegt sich aktuell zwischen 3,4 und 3,7 Prozent –, anhaltend hohen Baukosten und einer gedämpften Konsumstimmung lässt kaum Raum für eine kräftige Belebung im laufenden Jahr.

Das ifo Institut sieht in seiner Frühjahresprognose für den Wohnimmobilienmarkt ein Gesamtjahreswachstum von 2,5 bis 3,5 Prozent als das wahrscheinlichste Szenario – also Fortsetzung des aktuellen moderaten Trends. Das DIW ist etwas pessimistischer und hält eine reale Seitwärtsbewegung für das wahrscheinlichste Ergebnis, sobald die Inflationsbereinigung erfolgt (Quelle: ifo Institut, DIW).

Ein Risikoszenario wäre eine erneute konjunkturelle Abschwäch